Svenska skatteregler för uthyrning eller försäljning av bostad i Spanien

Den normala gången för en svensk som flyttar till Spanien är att först åker man på semester ett par veckor. Sedan upprepar man detta under ett antal gånger tills man blir så förälskad i landet att man köper en fritidsbostad, men har fortfarande kvar sitt huvudsäte i Sverige. Sista steget är att man beslutar att flytta ut från Sverige, både fysiskt och skattemässigt och blir mantalsskriven och fast boende i Spanien. Vad får då dessa olika steg för skattemässiga konsekvenser i Sverige? I den här artikeln tar jag upp skattereglerna för en svensk som köper en fritidsbostad i Spanien och fortfarande är skattemässigt bosatt i Sverige. Denna situation är ganska vanlig för svenskarna i Spanien. Man bor i sitt hus på Costa del Sol under delar av året men har inte skrivit ut sig ur Sverige. En i Sverige bosatt person som äger en spansk fritidsbostad drabbas av två svenska skatter. Den ena skatten avser uthyrning och den andra avser försäljning.

Skatt på hyresintäkter

Detta gäller även om man inte hyr ut sin lägenhet eller villa. Man blir ändå be-traktad av den spanska skattemyndigheten som om man i verkligheten uppburit hyresersättning i kontant form även om den aldrig varit uthyrd och aldrig har givit någon intäkt. Detta förmånsvärde är två procent av fastighetens taxerings värde, på spanska valor catastral. I Spanien förväntas man kvartalsvis deklarera sina hyresintäkter på skattemyndighetens blankett 210. I korthet innebär de svenska skattereglerna att hyresintäkten i Spanien tas upp som inkomst och sedan görs bara schablonmässiga avdrag för kostnaderna. Av hyresinkomsten är de första 40 000 kronorna fria från skatt. Om hyresinkomsten är högre än 40 000 kronor beskattas hyresintäkten med ett avdrag på 20 procent. Eftersom även Spanien anser att inkomsten ska deklareras där, så har Spanien förtur till beskattningen eftersom bostaden är belägen i Spanien. Den spanska skatt som du har betalat har du tillgodo i den svenska deklarationen.

Kapitalvinstskatt vid försäljning

Den dag du säljer din spanska bostad vill även svenska staten ha en kapitalvinstdeklaration (tidigare benämnd reavinstdeklaration) där du deklarerar den vinst eller förlust du har gjort. En vinst beskattas med 22 procent i Sverige. På den vinst som uppstår har säljaren tre månader på sig att betala kapitalvinstskatten på 19 procent till den spanska skattemyndigheten. Den som köper fastighet är enligt lag skyldig att betala tre procent av köpeskillingen till skattemyndigheten som ett förskott på en eventuell reavinst, varför säljaren endast får ut 97 procent av köpesumman. De tre procent som köparen har betalat direkt till skattemyndigheten har säljaren självfallet tillgodo i sin korrekta kapitalvinstdeklaration. Eftersom bostaden är belägen i Spanien har Spanien förtur till beskattningen. Den i Spanien erlagda skatten har du tillgodo i Sverige. Så i praktiken kan den svenska skatten uppgå till mellanskillnaden mellan 22 och 19 procent, alltså med tre procent.