Om säljaren har skattemässig hemvist i Spanien och säljer sin primärbostad (där han/hon har bott i mer än 3 år) behöver han/hon inte betala kapitalvinstskatt om han/hon återinvesterar i en ny primärbostad inom 2 år som är minst lika dyr som den man säljer. Det har i vissa fall blivit ett problem när ersättningsfastigheten har varit en nyproduktion under uppbyggnad och där färdigställandet och inflyttningen är längre än de stipulerade 2 åren från försäljningen av bostaden.
Dom i Högsta domstolen i Spanien
Nu har en dom fallit i Högsta domstolen i Spanien som har fastställt en mycket gynnsam situation för skattebetalaren. Högsta domstolen klargör nu i en dom av den 17 februari 2021 att återinvesteringsperioden är två år och att det inte är nödvändigt att lagfarten för bostaden sker inom denna period. Detta innebär att det är tillräckligt för skattebetalaren att återinvestera motsvarande belopp inom nämnda period och utan att de behöver äga det nya huset eller att byggandet ska slutföras. Domstolen anser att det enda kravet som föreskrivs för att omfattas av undantaget för personlig inkomstskatt är att det belopp som erhålls vid försäljningen ska återinvesteras inom mindre än två år från dagen för försäljningen.
Hur beräknar man om det blir kapitalvinstskatt?
Kapitalvinstskatt (förut kallad reavinstskatt) ska betalas på den vinst som uppstår vid avyttringen av en spansk fastighet. För att räkna ut om man gör vinst eller förlust vid avyttringen av bostaden måste man ta hänsyn till nedanstående poster. Man utgår från försäljningspriset och sedan får man dra av följande kostnader:
- Mäklararvodet inklusive moms.
- Plusvalia, som är en kommunal avgift som måste erläggas så snart en bostad byter ägare.
- Ombudets arvode inklusive moms.
- Inköpspris inklusive alla omkostnader från köpet såsom ombud, stämpelskatt m.m.
- Investeringar och förbättringar där det finns en korrekt faktura.
Hur hög är kapitalvinstskatten i Spanien?
Beskattning av realisationsvinster för fastighet utgår med samma procentsats för såväl begränsat som obegränsat skattskyldiga (residenta och icke residenta). Skatten uppgår till 19 % för de första 6 000 euro, till 21 % för inkomster från 6 000 euro till 50 000 euro, och 23 % på överskjutande belopp.
Speciella regler för pensionärer
Personer över 65 år som säljer sin permanenta bostad är helt befriade från reavinstbeskattning. Lagen förutsätter som huvudregel att fastigheten måste ha varit säljarens permanenta bostad under minst tre år. En specialvariant gäller för pensionär (dvs. har fyllt 65 år) som har bott i fastigheten i minst tre år, har deklarerat sina inkomster i Spanien i minst tre år och bor under hela försäljningsåret i Spanien. Då blir reavinstskatten noll.
Förskott på inbetalning av reavinsten för icke residenta
För en icke-resident i Spanien håller skattemyndigheten inne à conto tre procent av köpeskillingen som en uppskattad kapitalvinstskatt (reavinst). Detta oavsett om det verkligen blir någon vinstskatt på försäljningen eller inte. Därefter deklareras försäljningen och den slutgiltiga skatten beräknas. Om det inte blir någon skatt ansöker du om återbetalning av skatten, vilket tar minst sex månader för skattemyndigheten att verkställa. Viktigt är att man fortfarande måste ha ett bankkonto i sitt namn i Spanien, för det är till detta konto som pengarna betalas. Du bör alltid ta hjälp av din advokat för att detta ska fungera korrekt.